Sucesso da indústria imobiliária será potencializado por nova dinâmica da economia e do comportamento dos consumidores

Nova dinâmica da economia desenha indústria imobiliária. (Foto: Agência Brasil)

Baixa taxa de juros, trabalho em home office, criação de programas governamentais como o Casa Verde e Amarela, além da busca por bem-estar e qualidade de vida, são são importantes fotares para o aquecimento do setor imobiliário. Em 2021, a aceleração do IGPM, que fechou 2020 em 23,14%, potencializando a troca do aluguel pelo financiamento, aparece, no entanto, como ponto crucial para este cenário. De acordo com a advogada Daniele Akamine, da Akamines Advogados e Negócios Imobiliários e especialista em economia da construção civil, o fato de os juros estarem em patamares tão baixos, pesa a favor da compra nas duas mãos: por um lado, reduz o custo do financiamento mensal, que nunca foi tão baixo e, por outro, diminui a rentabilidade das aplicações mais conservadoras, como a caderneta de poupança, o tesouro IPCA e a maioria dos CDBs. Todos os investimentos que, em 2020, perderam para a inflação oficial.

Conforme dados levantados pelo aplicativo Homer, os tipos de imóveis mais procurados em 2021, tendem a ser imóveis residenciais, com espaço para home office, nas regiões centrais, com cerca de 45% de procura. Seguidos por imóveis residenciais longe dos grandes centros, com 43% de busca, imóveis compactos tipo studio 10%, e por imóveis comerciais, 3%.

Sinal verde

Se para as grandes incorporadoras o balanço foi surpreendente em 2020, neste ano elas parecem ganhar o papel de protagonistas na recuperação e retomada econômica brasileira. Para a construtora Tarjab, a projeção 2021 é de R$ 400 milhões em Valor Geral de Vendas (VGV), o que representa um grande salto em relação ao ano anterior. "Como o ciclo do nosso negócio é longo, devemos sempre considerar os nossos números em um horizonte de pelo menos três anos para ter uma clareza maior", explica Carlos Borges, diretor presidente da Tarjab.

Borges ressalta a mudança de comportamento do consumidor como legado positivo neste período de tantas incertezas relacionadas à pandemia, principalmente a maior conexão com a sua casa. “Isso trouxe a necessidade de otimização e preparação de espaços para conciliar o home office com as atividades de esportes, repouso e entretenimento, que são feitas hoje muitas vezes no mesmo ambiente. Sem contar com a percepção do desempenho acústico, térmico e luminoso, que tende a se acentuar e será cada vez mais exigida pelo consumidor".

Novo ciclo

Com cerca de mais de 1,3 milhão de metros quadrados de área construída em 2020, a MPD comemora seu desempenho, em meio a um cenário que a curto e médio prazo revela-se promissor. “Além do aspecto financeiro da baixa taxa de juros e da facilidade de financiamento, outro ponto econômico importante para isso é que os imóveis sempre foram considerados como moeda forte, sendo um patrimônio bastante sólido mesmo em momentos de incerteza, como o que vivemos no último ano. Para aqueles que já tinham a intenção de comprar um imóvel, seja para morar ou como investimento, esses fatores fazem com que esse seja um momento muito oportuno”, revela Milton Meyer, CEO da MPD.

Meyer também reforça que a tendência de busca por moradias maiores e de alto padrão já era uma realidade em 2019. "Desde o ano passado, temos a soma da questão comportamental com a financeira, mais uma vez, para explicar esse aumento contínuo nas vendas. Os imóveis continuam sendo uma forma segura de investimento e vários aspectos impactam essa decisão: a continuidade da pandemia, a incerteza sobre uma forte recuperação do cenário econômico em breve, as facilidades de financiamento, muitas fronteiras fechadas impedindo viagens ou dificultando até mesmo investimentos no exterior. Em decorrência disso, o mercado imobiliário, de maneira geral, segue aquecido”, garante Meyer.

“Como o ciclo do nosso negócio é longo, devemos sempre considerar os nossos números em um horizonte de pelo menos três anos para ter uma clareza maior”, diz Carlos Borges, diretor presidente da Tarjab. (Foto: Divulgação)

Para atender essa demanda em 2021, os lançamentos da MPD virão com algumas opções de metragem para diferentes perfis de moradores, com foco na valorização do espaço interno e áreas comuns com lazer e espaços verdes, assim como local para coworking, academia e espaço delivery.

Decisão de compra

A Gafisa estima que 2021, lançará entre R$ 1,5 bilhão a R$ 1,7 bilhão em VGV, além de continuar trabalhando com imóveis de médio, médio alto, alto e altíssimo padrão, acima de R$ 10 mil o metro quadrado, localizados em regiões consolidadas nas cidades de São Paulo e do Rio de Janeiro. “A pandemia atingiu todos os setores, indistintamente. No entanto, o segmento imobiliário mostrou que não ficou parado, especialmente o residencial, com base nos fundamentos de juros baixos e de repensar a decisão de moradias. Em imóveis de R$ 300 mil a R$ 800 mil, a decisão de compra está ligada à manutenção do crédito imobiliário. Os consumidores desta faixa querem ver os apartamentos, buscar agendas positivas e manter a decisão de compra. Os consumidores acima de R$ 1,5 milhões têm um comportamento mais de liquidez e é mais difuso. Eles não estão decidindo tão rapidamente, mas estão presentes. O setor está muito capitalizado, coordenado, seguindo boas práticas de precificação”, afirma Guilherme Benevides, vice-presidente de operações da Gafisa.

Mais um exemplo expressivo, vem do Grupo Patrimar, que em 2021 visa dobrar de tamanho. Em resposta ao destaque apresentado na prévia operacional do quarto trimestre de 2020, a construtora e incorporadora que atua nos segmentos de baixo, médio e alto padrão, fechou o ano com resultados históricos de lançamentos e vendas, que apontam um forte crescimento para 2021, devido ao aumento das operações.

No ano passado, a companhia lançou cerca de R$ 734,1 milhões em VGV, com crescimento de 45,9% comparado ao período anterior. Vale destacar que dois empreendimentos de alta renda da companhia foram lançados em dezembro de 2020, totalizando um VGV de R$ 439,5 milhões, impactando positivamente o volume de vendas contratadas no primeiro trimestre de 2021. O segmento de alta renda continua sendo o mais representativo nas vendas da empresa, com 71,3% participação no último trimestre de 2020 e 75,0% no total daquele ano. “Os resultados reforçam o compromisso com a rentabilidade da companhia”, segundo Alex Veiga, CEO do Grupo Patrimar.

Facilidades

Segundo Dowglas Rogério Melo, sócio das empresas Urban House Imobiliária e da Midas Go Land Bank, a digitalização de contratos e o corretor delivery, de forte tendência, passam a ser uma realidade para o pós-pandemia, impactando diretamente os novos compradores. “A assinatura digital já é uma realidade entre construtora e clientes, agora o próximo passo é em relação a exigência do presencial em agências ou correspondentes bancários para fechar financiamentos”, explica.

O corretor delivery deverá estar ainda mais preparado para ir até o cliente e levar toda informação possível oferecendo todos os serviços via e-mail ou WhatsApp. “Esse serviço pode acontecer por meio de um trailer itinerante onde um escritório móvel poderá se deslocar em grandes empresas ou grandes centros para facilitar o atendimento do início ao fim”, indica Dowglas. “Com o distanciamento social em jogo, os formatos virtuais tornaram-se um novo normal, com muitos agentes imobiliários utilizando recursos de transmissão ao vivo nas redes sociais para casas abertas e mais ênfase em tours virtuais, vídeos e fotos nas listagens de casas”, conclui.

Fundos Imobiliários

Com a flexibilização e reabertura de diversos setores, o mercado imobiliário vem mostrando recuperação. O crédito imobiliário, por exemplo, aumentou 44% de janeiro a agosto de 2020, chegando a R$ 51,3 bilhões, de acordo com a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Essa é a maior alta desde 2015. Além disso, o valor de venda de imóveis residenciais aumentou 0,53% em setembro do ano passado, segundo levantamento do Índice FipeZap.

O boletim da B3 revelou a marca histórica de 1 milhão de investidores pessoa física em fundos imobiliários em agosto de 2020, um crescimento de 60% desde o começo do ano, o que mostra um interesse cada vez maior nessa classe de ativo de renda variável. “O ano de 2019 foi um marco histórico para os fundos imobiliários e foi destino de migração de dinheiro da grande maioria dos investidores que queria sair da renda fixa tradicional, mas ainda sem apetite para a bolsa de valores", explica João Beck, especialista em investimentos e sócio da BRA e ainda reforça que os fundos o FII é o caminho intermediário nessa tomada de decisão.

Crowdfunding imobiliário: vale a pena aproveitar essa nova opção de investimento?

Diferente de outros países, como os Estados Unidos, onde a renda de diversas famílias tem por base ações, o campo de investimentos nunca fez parte da cultura do brasileiro de classe média. Entretanto, com o avanço da tecnologia, presenciamos uma grande aceleração de possibilidades para o público comum, abrindo um leque cada vez mais seguro, dinâmico e acessível a todos.

Recentemente regulamentado no Brasil, o financiamento coletivo surge como uma forte tendência para os investidores a fim de estimular a captação de recursos para diversos setores, entre eles o imobiliário. “O crowdfunding imobiliário possibilita que qualquer cidadão invista nesse mercado”, afirma Pedro Salanek, administrador e professor de Finanças do ISAE Escola de Negócios. Segundo o especialista, o setor imobiliário era antes direcionado apenas aos grandes investidores, devido aos altos valores das cotas de participação. Agora, as cotas reduzidas se apresentam como principal ponto positivo da modalidade.

Mas se, antes do crowdfunding imobiliário, os Fundos de Investimentos Imobiliários já ofereciam cotas baixas, de apenas R$ 100, por que essa modalidade de financiamento está se tornando tendência? Pedro Salanek explica. “No crowdfunding imobiliário a autonomia é maior, visto que a escolha do empreendimento é feita diretamente pelo investidor, enquanto nos fundos é o agente que efetua a escolha dos projetos”, explica. Outro fator apontado pelo especialista é a maior rentabilidade do modelo, podendo contemplar, em média, o dobro do percentual de retorno.

Ainda assim, é importante estar atento aos riscos deste tipo de investimento. “Antes de investir, recomenda-se buscar informações sobre o projeto, desde a localização, finalidade, público-alvo, prazo e taxa de retorno, entre outras, para analisar se o empreendimento será ou não de sucesso”, conta. A baixa liquidez de alguns empreendimentos também pode ser classificada como um dos riscos. “Para a segurança do investidor, ele deve verificar se o crowdfunding está registrado. Geralmente os empreendimentos ficam disponíveis aos investidores em plataformas e aplicativos específicos”, diz.