Carlos Montenegro: Strip Malls são para compras rápidas, de tíquete médio baixo e recorrente; já o shopping, é destino

Versão tropicalizada dos strip malls americanos se destacam no Brasil. (Foto: Reprodução)

Uma alternativa entre os shopping centers e o comércio de rua, os strip malls – centros comerciais organizados – trilham um caminho de sucesso no chamado varejo de proximidade. Ao longo deste ano, a Associação Brasileira de Strip Malls (ABMalls) já cresceu mais de 100%, chegando a 150 empreendimentos associados. Para os lojistas, os custos de manutenção e administração de um espaço em um desses centros pode ser até dez vezes menor que os de um shopping center. Em comparação às lojas de rua, oferece melhor infraestrutura, com serviços de segurança e limpeza compartilhados e mix de lojas pensado estrategicamente para que eles se beneficiem da geração mútua de fluxo de clientes.

Em relação aos consumidores, estes centros comerciais estão sempre entre o caminho de casa e do trabalho, com estacionamento e lojas que focam no atendimento objetivo. Carlos Montenegro, CEO da Best Center, maior incorporadora e administradora de imóveis comerciais focados em varejo de conveniência, explica que os modelos de strip malls e de shoppings são diferentes, mas complementares. “A principal diferença quando se olha do ponto de vista do consumidor está no momento da compra, pois ele é um modelo que busca capturar o cliente que está de passagem. São normalmente compras rápidas, de tíquete médio baixo e recorrente. Já o shopping, é destino”, avalia.

Para Marcos Saad, atuante no setor desde 1994 com seis novos projetos pela MEC Malls, especializada em desenvolvimento, consultoria e gestão de strip centers, o conceito já vinha se consolidando nos últimos anos. “A pandemia só acelerou tudo aquilo que já vinha crescendo pouco a pouco, como o e-commerce, o processo de inovação nas empresas e, também, os strip malls, que foram potencializados”, analisa.

Comportamento

Aumento do consumo dentro dos bairros devido a maior adesão ao home office, espaços abertos com a prevalência de lojas de conveniência, serviços e alimentação, considerados essenciais, e amplo estacionamento foram as características que realmente beneficiaram o modelo de negócio durante a pandemia.

No entanto, de acordo com o sócio-diretor da Gouvêa Malls, Luiz Alberto Marinho, ainda há muito mais pela frente. “O conceito é oriundo de um estilo de vida moderno que evidencia a proximidade”, afirma ele, destacando três fatores primordiais. “O primeiro deles é o crescimento do varejo de proximidade por si só. Nos últimos anos, o formato de supermercados que mais cresceu, por exemplo, foi o do Atacarejo e o de vizinhança, como Pão de Açúcar Minuto, O Dia e o Carrefour Express. Isso porque, a maior parte das pessoas vivem com pouco tempo, priorizando, portanto, compras mais convenientes e rápidas”, aponta.

Carlos Montenegro, CEO da Best Center, explica que os strip malls buscam capturar o cliente que está de passagem. (Foto: Divulgação)

Outra mudança comportamental destacada por Marinho é o crescimento de 68% na quantidade de pessoas morando sozinhas, segundo o IBGE, sendo 42% destes solteiros, ou seja, jovens que priorizam a praticidade e que resolvem suas necessidades nas proximidades do trabalho ou de casa. E, por último, existe a própria questão da mobilidade urbana. “Está cada vez mais difícil se locomover. As pessoas não querem mais perder tempo no trânsito”, enfatiza o especialista.

Potencial

As taxas de vacância de 0,2% e a de inadimplência de 0% da My Malls, companhia especializada nesse tipo de operação, comprovam o cenário favorável. Além disso, a empresa patrimonial que desenvolve e mantém seus ativos inaugurou seu 10° empreendimento em outubro e já tem mais 10 projetos em fase de aprovação e construção, todos na região metropolitana de Belo Horizonte, totalizando cerca de R$ 50 milhões de investimento até 2023. “Gostamos e acreditamos muito nesse modelo de loja de rua organizado”, afirma o presidente da My Mall, que também ocupa a vice-presidência da ABMalls, Evandro Negrão.

O empresário considera que além de ser mais barato que o shopping e entregar uma estrutura melhor que a de rua para os lojistas, o conceito traz uma tríade para o investidor, que é rentabilidade, liquidez e segurança. “É rentável e seguro porque é um investimento alocado no mercado imobiliário. E como os empreendimentos estão bem alugados, com bons lojistas, têm liquidez”, pondera.

Perfil

O conceito dos strip malls vem dos Estados Unidos, mas, como diz Marcos Saad, foi tropicalizado. “Os Estados Unidos têm um nível de renda mais homogêneo. Com isso, os custos imobiliários são mais equilibrados. Já no Brasil, os imóveis têm custos altos devido ao adensamento das grandes metrópoles. Lá, os strip malls estão em terrenos de 20 mil metros quadrados a 30 mil metros quadrados, aqui a Área Bruta Locável (ABL) fica entre 2 mil e 5 mil metros quadrados”, afirma.

Em razão do alto custo imobiliário, decorrente também da queda da taxa de juros, que eleva a valorização do ativo, a aposta de Saad é a de que o crescimento do setor siga essa rota rumo ao interior. “As incorporadoras também são grandes concorrentes porque os centros de compra ocupam em torno de 40% dos térreos e o restante são vagas de estacionamento. Ou seja, são terrenos que também têm vocação para edifícios comerciais”.

Luiz Alberto Marinho concorda ao afirmar que o modelo tende a ganhar espaço no interior dos estados por ser um investimento muito mais barato que a construção de um shopping center, além de ter um tamanho mais compatível com uma cidade menor. “Podem ser versões maiores de strip malls, que comportem até cinema, por exemplo”, acrescenta ele, citando também uma variação de formato que vem ganhando espaço nas cidades – os power centers. “São grandes âncoras no térreo de prédios comerciais ou residenciais, que se beneficiam de alguns incentivos do Plano Diretor de São Paulo, por exemplo”, sugere.

Atualmente, a maior parte dos empreendimentos – 66%, segundo a ABMalls – tem apenas um piso e quando há o segundo andar, ele normalmente concentra operações de destino, como academias, laboratórios de análise clínicas e consultórios. Desta forma, para Carlos Montenegro, ainda estamos muito atrás do mercado americano em termos de quantidade. “Há muito espaço para crescimento. Hoje, sendo a maior empresa do setor, temos 41 projetos em operação. Nos Estados Unidos há empresas com 200 a 300 empreendimentos cada, que valem alguns bilhões de dólares na bolsa americana”, finaliza.