Mercado imobiliário seguirá atrativo para investimentos, dizem especialistas

Paula Veit Quinan é professora e advogada no NFA – Negrão, Ferrari & Associados Advogados, escritório especializado em Direito Imobiliário. (Foto: Reprodução)

As expectativas para o setor imobiliário eram enormes no início de 2020, segundo especialistas do setor. No fundo, apesar das especulações sobre o avanço da pandemia no país, não era possível prever o que viria nos meses que sucederam o isolamento social.

Projeções oscilaram freneticamente e, mesmo com todas as dificuldades nos âmbitos social e político, o setor se manteve ativo, com crescimento no volume de vendas e aumento dos lançamentos. “Depois de praticamente um ano atravessando o ciclo pandêmico, o que se viu no final de 2020 foi uma tendência de muitas oportunidades”, descreve Paula Veit Quinan, advogada do escritório NFA – Negrão, Ferrari & Associados Advogados.

Os fatos de a construção civil não ter sido paralisada nesse período, e ser considerada pelo Governo Federal como atividade essencial, ajudou muito na manutenção desse balanço positivo do setor, canalizando recursos financeiros de forma direta e indireta. Segundo o advogado Carlos Ferrari, especialista em Direito Imobiliário, “pessoas físicas, incluindo empresários, continuarão buscando e investindo em imóveis, por se tratar de um produto de reserva de valor. Mais do que isso, tais bens ainda são uma boa fonte para captação de recursos, por meio de Fundos de Investimento Imobiliário (FII), operações de securitização, Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), entre outros”.

Em maio de 2020, registrou-se a menor taxa de juros da história do país. Investimentos como a poupança e títulos públicos estavam praticamente congelados, tornando inevitável o aumento do apetite para movimentação das reservas financeiras. Somado a isso, a baixa dos juros foi determinante, encorajando a tomada de compromissos de longo prazo e, consequente, movimentação no mercado.

A tendência gerou um aumento expressivo dos financiamentos tomados com base em recursos alocados na poupança e em outras fontes do financiamento imobiliário (ou seja, crédito voltado para aquisição e construção de imóveis).

“Apesar de toda a crise e do déficit do PIB nacional, que é expressivo, taxas de juros atraentes favorecem o crescimento de toda a cadeia imobiliária. Juntando os fatos das atividades do setor não terem sido paralisadas e as reduções na taxa de juros, criou-se um efeito multiplicador em diversos ângulos, motivando uma série de investimentos imobiliários, já que vemos, no Brasil, uma cultura que foge dos riscos das rendas variáveis”, afirma Ferrari.

Além da abundância de crédito imobiliário, taxas e juros atraentes, com crescimento de 58% ante 2019 (R$124bi), superou o recorde histórico de 2014, resultando no efetivo crescimento no volume de vendas. Só em dezembro do ano passado, os resultados surpreenderam, chegando a R$ 17,5 bi, o maior na série histórica iniciada em 1994.

Segundo a advogada Paula Quinan, “as estatísticas mostram que a aquisição imobiliária ainda prevalece como uma prioridade para o brasileiro e a nossa cultura financeira tem em si a necessidade de segurança e manutenção patrimonial”.

Como segmento imobiliário caminha em ciclos de expansão, superoferta, recessão e recuperação, a depender do tipo e uso do imóvel (como galpões logísticos, escritórios, shopping centers, residenciais, loteamentos), o investidor poderá identificar maior ou menor proximidade do momento chave para a realização do investimento, que segue atraente na média cíclica, sem esquecer o ciclo virtuoso gerado pela construção civil na cadeia econômica.

Expectativa do setor imobiliário para 2021

Mesmo com as fragilidades geradas pela segunda onda de Covid-19, além das incertezas políticas e fiscais, os índices mostram um caminho pujante e o volume de trabalho para aprovação de novas estruturações imobiliárias aumenta a cada dia, o que renova o otimismo da grande maioria dos especialistas no setor.

As medidas de isolamento que se mantêm, de certa forma, cooperam para a permanência do comportamento experimentado ao longo do ano passado, pelo contato diário e praticamente integral com o ambiente doméstico – O que acabou despertando maior ímpeto ao investimento na qualidade de vida e, consequente, na busca por novas alocações e moradias.

Para Ferrari, “o Brasil precisa de elementos básicos para se manter em uma trajetória sustentável de crescimento. Com o coronavírus no radar e incertezas no mercado de trabalho, há a percepção de que vamos atrasar a superação da crise sanitária que está diretamente vinculada com a nossa economia. E esses são dois fatores indissociáveis”.

O advogado ainda reforça que a saúde do setor imobiliário, daqui para frente, dependerá de energia política e disposição econômica para conduzir reformas tributárias e administrativas. Se nada disso for feito, podemos terminar o ano fragilizados, uma vez que estamos sofrendo uma grave exposição à inflação. “Um prédio leva cerca de 48 meses para ficar pronto. Iniciar um investimento sem saber o custo final de produção gera uma imprevisibilidade que desincentiva empresários”, exemplifica Ferrari.

Mesmo assim, o prognóstico é de que o setor se mantenha aquecido ao longo do ano, com taxas de juros em percentuais ainda atrativos para investimentos. Em sua rotina, Paula Veit Quinan constata que departamentos de due diligence têm trabalhado intensamente em negócios que, muito em breve, serão novos empreendimentos lançados ao mercado: “Para exemplificar essa movimentação, em nosso escritório, houve um crescimento de 62% nos serviços de constituição e oferta pública de fundos imobiliários (FII), saltamos de 13 operações em 2019, para 21 em 2020, superando R$4bi em captações via FII. Em operações de securitização, com a emissão de Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), a demanda foi ainda maior, superando 2019 em 169%, saindo de 16 CRIs em 2019 para 43 CRIs em 2020”.